这位地产大佬，又违约了

作者：泰罗，编辑：小市妹

2021年8月，荣盛发展举行半年度业绩会，董事长耿建明拍着胸脯表态：“荣盛发展过去、现在以及将来都不会出现违约！”

2022年开年，荣盛又搞了个动员会，主题还是继续冲锋，但耿建明已不再像之前那般信誓旦旦：“熬过这个寒冬，就是春花烂漫……”

2023年1月30日，民生银行下发公告，荣盛发展一笔应于1月23日展期支付的中票本息未能按期足额兑付，这是荣盛发展境内债首次出现违约。同一天，公司披露业绩公告，2022年归母净利润预亏190亿元-250亿元。

3月20日晚，荣盛发布公告，在2022年3月完成展期交割工作，并于新加坡交易所重新上市的两笔美元债，将暂停票据支付。涉及2023年3月16-3月17日到期的本金和利息共计约3.67亿美元。基于债券条款，有关违约事件共涉及票据本金共计约7.3亿美元。

截至2022年第三季度末，荣盛发展的资产负债率高达85.33%，比恒大还高。具体到各项指标，短期借款虽只剩下5个亿，但一年内到期的非流动负债有242.9亿，而108.7亿元（比2022年年初时下滑了44.82%）的货币资金余额，远远无法覆盖。

应收款项67.47亿，应付款项却高达285.1亿。企业现金流充足时，这是公司话语权强势的表现，往往被看成正面信息，但现金流趋紧时，其债务属性的本质就会暴露出来。

再看现金流，自2021以来，荣盛发展所有报告期均为现金净流出。如果这一趋势继续下去，流动性危机在所难免。

放在两年前，包括耿建明在内的所有人，都不可能想到会是今天这个局面。

耿建明踏入房地产，很大程度上是一种特殊时代背景下的被动选择。

1980年，18岁的耿建明入伍成为一名基建工程兵。当时整个部队里的文化知识水平普遍不高，耿建明却异常好学，经常在熄灯就寝后还打着手电在被窝里看书。

他的这些行为引起了领导的关注，后来连队得到一个进校学习的机会，上级果断把唯一一个名额给了耿建明。在华北航天工业学院，他系统学习了建筑技术和经济管理，这为他后来办企业做房地产打下了坚实的基础。

1985年，百万大裁军，当时还一心报国的耿建明不得不摘下徽章，跟随自己所在的部队集体转业到河北廊坊，改制为“廊坊城建总公司”。

狼走千里吃肉，在部队干的风生水起，在地方也游刃有余。很快，这个20多岁的小伙子就完成了从部队骨干到国企中流砥柱的角色转换。别人眼里，耿建明只要继续在体制内混下去，肯定前途无量。

但他却最不愿混日子。

进入90年代，市场经济已经躁动了起来，耿建明觉得是时候出去闯一闯了。他拿出手里仅有的5000元，又从朋友那里借了5000元，这1万元就成了他的创业启动资金。

虽然耿建明一心想做出点成绩，但他的事业在最初一段时间内并没什么起色，直到1998年。

这一年，房改拉开中国房地产的时代序幕，群雄并起，逐鹿中原。许家印凭借广州金碧花园项目赚到了第一桶金；孙宏斌一举拿下14万平方米的名都项目，名噪津门；杨国强决定走出顺德进军广州，从此驶入了发展的高速路；王文学在市领导门前烧掉政府打的欠条，转身成立华夏幸福重新创业；耿建明在他的老家南京拿到了第一个房地产项目。

在那个需求旺盛而供给不足的时代，失败的概率比中国足球进入世界杯还低。

南京做出样板，耿建明马上杀回自己的根据地廊坊，因为有经验可供复制，效率极高，基本可以实现当年开工、当年竣工、当年100%销售。另一方面，学过建筑学的耿建明对品质有很高的要求，荣盛成功打造了廊坊第一个高端群体社区，在廊坊乃至整个河北省一炮走红。

在河北这块地界上，强如恒大、万科也得靠边站，地盘最大的还得是荣盛发展、华夏幸福这种地方“势力”。

2007年，荣盛发展在深交所上市，成为河北省首家上市房企，业内得名“河北王”。随着环京楼市起飞，华夏幸福的王文学杀了出来，用不到十年的时间完成了百亿到千亿的跃迁。

王文学的异军突起一度让耿建明黯淡了许多，但随着华夏幸福的暴雷，荣盛不战而胜。

2020年，荣盛发展的合约销售额同比增长10.18%至1271亿元，老对手华夏幸福则跌出千亿俱乐部，一上一下，耿建明成了名副其实的地产“河北王”。

于是就有了开头的那一幕，尽管2021年的房地产已风声鹤唳，但耿建明对自己治下的荣盛发展依然充满信心。

他以为自己可以在这场风暴中独善其身，却忽略了形势比人强这条历史铁律。

2015年之后，荣盛发展在储地上激进而凶猛，甚至有些不计代价和后果。这也难怪，在杠杆驱动发展的时代，谁扩张的越快，谁就是英雄。

但随着“三条横线”的横空出世，游戏终于玩不下去了。雪上加霜的是三年疫情彻底打掉了人们的预期，之前借债高价囤的土地，如今反过来成了绞死房企的一根致命绳索——卖一平亏一平。

以荣盛发展为例。2019年公司以总价11.88亿元在佛山顺德拿了一个地块，溢价率高达63.37%。扣除配建，这一地块楼面价大概就要8415元/平，还不算建安成本。

在给交易所的最新回复函中，荣盛发展关于佛山项目的表述是这样的：

根据实际发生成本及预计税金、销售费用测算，实际销售总成本预估为每平米16329元，但结合周边竞品及2023年1月销售价格，售价预估每平米只有9694元。

2021年，荣盛亏损还只有49.55亿，2022年预亏直接放大到190亿-250亿。此外，金科、华侨城、阳光城等知名房企去年的预亏也都是百亿级。

或许自知地产业务陨落已是覆水难收，就在去年，房企老板们群体性卸任法人。

郭梓宁不再担任奥园集团的法人，刘玉辉不再担任领地集团的法人，李彦漪不再担任爱家集团的法人，田明不再担任朗诗集团的法人，耿建明不再担任荣盛发展法人……

他们以这种方式与企业完成切割，意味着和自己的时代做了个并不体面的诀别，那真是一个纸醉金迷的时代。老板们就不用说了，连员工都跟着发了财。

2016年，王文学在三亚亚龙湾办了一场“鱼翅漱口”的奢华年会，汪峰、郎朗、崔健等明星坐镇演出，发给员工的奖品是宝马X5。

2018年之前那几年，国内某头部房企一个长三角地区的负责人，几年时间就挣了20个小目标，在朋友圈里晒劳斯莱斯是这位中层领导一天最忙碌的工作。

一个时代有一个时代的名利场。被追债，被限高，很多房企老板其实都处在半人身自由状态，他们连个平稳落地都没挣下。

许家印，从来不是一个人在战斗。

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